Las derramas en las comunidades de vecinos son una de las cuestiones que más preocupan y más conflictos generan entre los propietarios. Se trata de cuotas extraordinarias que se aprueban en junta para hacer frente a gastos no previstos en el presupuesto ordinario de la comunidad, como obras de reparación, mejora o adaptación de las zonas comunes del edificio. Pero no siempre cuentan con el acuerdo de los propietarios ni con el formato legal necesario. De ahí, la necesidad de comprender exactamente el concepto de derramas y todas las implicaciones que de él derivan.
Se puede empezar diciendo que una derrama es una contribución económica que le corresponde a cada propietario abonar como consecuencia de un acuerdo adoptado por la junta de propietarios con relación a un gasto extraordinario que ha de ser atendido y que no estaba previsto en el presupuesto anual de gastos ordinarios. Las derramas se suelen aprobar cuando el fondo de reserva de la comunidad, que es obligatorio por ley y debe ser al menos del 5% del presupuesto anual, no es suficiente para cubrir el gasto necesario.
Podemos distinguir dos tipos de derramas según su finalidad:
- Derramas por mejora:
Son aquellas que se aprueban para realizar obras o instalaciones que supongan una mejora de la calidad, seguridad o accesibilidad del edificio, como por ejemplo la instalación de un ascensor, una rampa para personas con movilidad reducida, un sistema de videovigilancia o una fachada ventilada. Estas derramas requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Además, los propietarios que se opongan o no voten no estarán obligados a pagar la derrama, salvo que se trate de obras obligatorias por ley o por orden administrativa. - Derramas por urgencia:
Son aquellas que se aprueban para hacer frente a obras o reparaciones urgentes que afecten a la habitabilidad, seguridad o conservación del edificio, como por ejemplo la reparación de una tubería rota, el arreglo de una grieta en la fachada, la sustitución de un ascensor averiado o la eliminación de una plaga. Estas derramas requieren el voto favorable de la mayoría simple de los asistentes a la junta, siempre que representen la mayoría del valor de las cuotas de participación. En estos casos, todos los propietarios están obligados a pagar la derrama, aunque no hayan asistido o votado en contra.
¿Qué implicaciones legales tienen las derramas?
Las derramas son acuerdos vinculantes para todos los propietarios y deben cumplirse según lo establecido en la junta. El importe de la derrama se suele repartir en función de la cuota de participación que cada propietario tiene asignada en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. No obstante, también puede acordarse otro criterio de reparto por unanimidad o por disposición legal. El plazo y la forma de pago también se deben fijar en el acuerdo y pueden ser al contado o fraccionado.
Los propietarios que no paguen la derrama pueden ser reclamados judicialmente por la comunidad y pueden ser embargados sus bienes. Además, pueden perder el derecho al voto en las juntas y pueden ser sancionados con intereses o recargos. Por otro lado, los propietarios que no estén conformes con la derrama pueden impugnar judicialmente dentro del plazo legal establecido, siempre que cumplan con los requisitos exigidos.
¿Qué ocurre si alguien no puede pagar?
Si un propietario no tiene disponibilidad económica para pagar una derrama, lo primero que debe hacer es comunicarlo a la comunidad de vecinos y solicitar una solución amistosa, como por ejemplo un aplazamiento, un fraccionamiento o una exención del pago. Ahora bien, la comunidad puede aceptar o rechazar la petición, según su criterio y las circunstancias del caso.
Si la comunidad no acepta la petición y el propietario no paga la derrama, se le considerará moroso y podrá ser reclamado judicialmente por la comunidad. De hecho, la comunidad podrá iniciar un procedimiento monitorio contra el propietario moroso, que es un proceso rápido y sencillo para reclamar deudas dinerarias. Para ello, deberá presentar una demanda acompañada de los documentos que acrediten la deuda, como el acta de la junta donde se aprobó la derrama, el certificado de deuda firmado por el presidente y el administrador, y los recibos impagados.
El juez dará traslado de la demanda al propietario moroso, que tendrá 20 días para pagar, oponerse o solicitar el beneficio de justicia gratuita. Si el propietario paga, se dará por terminado el proceso. Pero, si se opone, se abrirá una fase de juicio verbal donde se resolverá el conflicto. En caso de que solicite el beneficio de justicia gratuita, se suspenderá el proceso hasta que se resuelva su solicitud. Y en el supuesto de que el propietario no haga nada, se dará por despachada la ejecución y se procederá al embargo de sus bienes, algo que puede afectar tanto a la vivienda como a otros bienes del propietario moroso, como cuentas bancarias, salarios, vehículos, etc.
Por tanto, si un propietario no tiene disponibilidad económica para pagar una derrama, lo más recomendable es intentar llegar a un acuerdo con la comunidad antes de que se inicie una reclamación judicial que pueda tener consecuencias graves para su patrimonio. Y, dadas las implicaciones que puede traer consigo un rechazo de la derrama ,lo más conveniente es contar con el asesoramiento especializado en propiedad horizontal.
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